Pemilihan Lokasi Mall dengan AHP

PENDAHULUAN

1. Latar Belakang
Kota Surabaya merupakan kota Metropolitan dengan kepadatan penduduk tertinggi berada di Kecamatan Simokerto yaitu sebesar 390 jiwa/ha, Kecamatan Sawahan yaitu sebesar 309 jiwa/ha, Kecamatan Bubutan yaitu sebesar 289 jiwa/ha dan Kecamatan Tegalsari yaitu sebesar 268 jiwa/ha. (BPS Surabaya, 2005). Melalui tulisan sebelumnya yang berjudul “Belajar Melihat Potensi Wilayah dengan GIS” dengan analisa spasial kita telah dapat melihat potensi unggulan adalah sektor perdagangan, hotel dan restoran, maka perlu dikembangkan lagi untuk meningkatkan pendapatan Kota Surabaya.

Sesuai dengan pertumbuhan ekonomi dan penduduk di Kota Surabaya, mempunyai konsekuensi yang tinggi untuk tetap menjaga kestabilan kehidupan terutama dari segi sosial dan ekonomi. Dari sembilan sektor dalam PDRB dapat dilihat bahwa sektor perdagangan merupakan sektor unggulan. Dimana sektor perdagangan tersebut, terdiri dari perdagangan besar dan eceran sejumlah 78.890 unit, dengan jumlah terbanyak di Kecamatan Semampir sejumlah 5.763 unit usaha, Kecamatan Sawahan sejumlah 5.639 unit usaha, Kecamatan Kenjeran sejumlah 5.257 unit usaha dan Kecamatan Bubutan sejumlah 5.253 unit usaha.

Khusus untuk Mall sebanyak 25 unit yang tersebar di 13 Kecamatan, dengan jumlah terbanyak di pusat kota. Walaupun demikian, kita masih dapat mengembangkan beberapa lokasi lagi untuk mendirikan Mall baru, dengan berbagai pertimbangan. Karena dari sisi jangkauan pelayanan, dimana Mall tidak hanya terbatas pada satu lingkungan atau permukiman tertentu, tetapi semua masyarakat yang tinggal diseluruh atau sekitar kawasan perkotaan. Dengan asumsi jangkauan pelayanan sepanjang 10.000 m dan pengunjungnya selain dari kelas ekonomi menengah ke atas, juga berasal dari luar kota Surabaya, maka faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam memilih lokasi baru antara lain kesesuaian lahan serta infrastruktur pendukung lain seperti air, jalan, listrik, telekomunikasi, dll.

Berbagai pertimbangan tersebut, para investor melihat adanya permasalahan yang nantinya akan mempengaruhi pengambilan keputusan karena berdampak kepada nilai profit yang diharapkan. Sementara data dan informasi tentang keberadaan 4 lokasi kecamatan seperti yang tergambar dalam analisa spesial tersebut belum cukup untuk menentukan pilihan bagi mereka. Untuk itu, masih diperlukan sebuah analisa yang lebih spesifik lagi.

2. Rumusan Masalah
Kondisi wilayah pada 4 lokasi kecamatan yang direkomendasikan untuk perluasan wilayah perdagangan dengan membuka Mall baru, masih belum dapat memberikan gambaran seperti yang diharapkan, sedangkan informasi tersebut sangat dibutuhkan untuk menentukan pilihan terbaik atau yang paling menguntungkan bagi beberapa investor.

3. Tujuan
Berdasarkan rencana pengembangan wilayah perdagangan dengan mendirikan Mall baru, maka kebutuhan informasi lengkap yang lebih spesifik merupakan salah satu alternative yang dapat ditempuh, untuk itu perlu adanya :
• Identifikasi faktor-faktor yang berpengaruh pada pemilihan prioritas kawasan baru untuk membangun Mall baru.
• Penentuan alternatif lokasi Mall baru dengan skala prioritas pertama.

4. Batasan Wilayah
Berdasarkan hasil intersect dengan GIS, terdapat 4 kecamatan yang dapat digunakan sebagai pendirian Mall baru, maka pembatasan wilayah pemilihan yaitu Kecamatan Krembangan, Sawahan, Simokerto dan Gubeng.

LANDASAN TEORI DAN KONDISI WILAYAH

1. Analytic Hirarchy Process (AHP)

Analytic Hirarchy Process adalah merupakan salah satu metode yang membantu dalam masalah pengambilan keputusan. Metode ini digunakan untuk menyelesaikan masalah pengambilan keputusan yang memerlukan multikriteria (terdapat banyak kriteria dan alternatif). Analisis AHP dapat dilakukan dengan dua cara yaitu dengan cara manual (hitungan) dan dengan alat bantu analisis yaitu dengan program Expert Choice. Adapun langkah – langkah analisa AHP dengan cara manual adalah sebagai berikut :

a. Penyusunan struktur keputusan
Penyusunan struktur keputusan dalam penentuan prioritas pada suatu permasalahan dilakukan dengan melakukan dekomposisi dari permasalahan yang ada sehingga akan tergambar faktor-faktor yang mempengaruhi serta alternatif keputusan yang ditentukan dalam bentuk hirarki dimana semua elemen yang ada didalam struktur keputusan.

b. Penyusunan matriks pendapat
Penyusunan matrik pendapat adalah untuk menentukan nilai kepentingan dari setiap elemen pada struktur keputusan. Dalam menentukan skala kepentingan mengacu pada skala komparasi dari Saaty. Skala prioritas dilakukan guna mempermudah pemahaman penggunaan metode analisis jenjang keputusan. Matriks pendapat dibuat berdasarkan tingkatan level dari masing-masing faktor.
Tabel 1. Skala Komparasi menurut Saaty (1980)


c. Prioritas elemen setiap level
Penentuan prioritas elemen pada setiap level dapat diketahui dengan mencari nilai komparasi berpasangan. Nilai ini dapat diperoleh dengan melakukan normalisasi dari bobot skala prioritas dari matriks pendapat. Bobot normal dari matriks komparasi berpasangan dari masing-masing level dalam struktur keputusan adalah rata-rata terhadap nilai masing-masing baris. Pembobotan normal menunjukkan prioritas dari masing-masing elemen dalam suatu level struktur keputusan. Berdasarkan bobot normal akan didapatkan nilai eigen vector dan index konsistensi.

Ketiga langkah ini diulang untuk mendapatkan bobot dari masing-masing elemen pada setiap levelnya. Selanjutnya,

d. Matriks pendapat gabungan
Untuk mendapatkan matriks pendapat gabungan maka pertama-tama dilakukan penentuan skala kepentingan relatif serta bobot dua elemen pada suatu tingkat (level II) dalam kaitannya dengan elemen pada tingkat diatasnya (level I). Penentuan skala kepentingan diulang pada semua elemen pada suatu level terhadap masing-masing elemen pada level diatasnya.

e. Prioritas pengambilan keputusan
Penentuan prioritas keputusan yang akan diambil untuk dikembangkan di suatu daerah ditentukan dengan melakukan sintesa dari bobot prioritas dari semua variabel yang ada pada tiap-tiap level pada struktur keputusan. Jika konsistensi keseluruhan dari matriks gabungan < 10% maka prioritas tersebut sudah konsisten.

2. Identifikasi Faktor Pengembangan

Tahap ini dilakukan untuk mengenali faktor-faktor yang berpengaruh pada pada rencana pengembangan perdagangan dengan memilih satu diantara 4 pilihan kecamatan di kota Surabaya, maka faktor yang berpengaruh adalah :

a. Kondisi Geografis
Dilihat dari kondisi geografis dan demografis wilayah yang direncanakan sebagai wilayah pembangunan Mall baru memiliki data sbb : (1) Kecamatan Krembangan, luas wilayah 834.14 ha, jumlah penduduk 120.098 jiwa, tingkat kepadatan 140 jiwa/ha (2) Kecamatan Sawahan, luas wilayah 692.89 ha, jumlah penduduk 214.062 jiwa, tingkat kepadatan 306 jiwa/ha (3) Kecamatan Simokerto luas wilayah 258.78 ha, jumlah penduduk 100.948 jiwa, tingkat kepadatan 379 jiwa/ha dan (4) Kecamatan Gubeng luas wilayah 799,90 ha, jumlah penduduk 151.365 jiwa, tingkat kepadatan 184 jiwa/ha. (BPS Surabaya, 2005).

b. Prasarana dan Sarana
Dari segi prasarana dan sarana, faktor-faktor yang perlu diperhatikan adalah faktor biaya listrik, air, transportasi dan telekomunikasi serta jumlah konstruksi bangunan yang sudah ada. Hal ini akan mempengaruhi perkembangan usaha perdagangan dan bagi para investor karena faktor tersebut sangat dominan dalam melihat peluang pasar serta berpengaruh langsung terhadap biaya operasional.

c. Kebijakan Pemerintah Kota Surabaya
Pemerintah membuat beberapa kebijakan dan kerjasama dengan beberapa dinas terkait untuk dapat saling mendukung dan menguntungkan masing-masing pihak. Hal ini terlihat dari beberapa peraturan daerah yang berupa peraturan-peraturan pemerintah kota, RTRW dan tatanan pembangunan wilayah kota Surabaya.

d. Investasi
Selain menggali potensi yang ada, masing-masing pemerintah daerah juga melibatkan stakeholders, khususnya dalam pembangunan Mall baru, karena membutuhkan dana yang cukup tinggi, tetapi dipandang mempunyai prospek yang bagus untuk dikembangkan secara lebih professional. Untuk itu sebelum pelaksanaan, banyak dilakukan sosialisasi dan kerjasama dengan beberapa investor sehingga menarik minat untuk menanamkan modalnya.

e. Peningkatan Pendapatan Daerah
Berdasarkan data dari BPS Kota Surabaya, sektor perdagangan adalah sektor unggulan yang perlu ditingkatkan lebih untuk menambah pendapatan daerah.

3. Penentuan Alternative Wilayah
Berdasar kepadatan penduduk, maka perlu dibuat mall-mall baru untuk memenuhi kebutuhan mereka. Penentuan mall baru adalah berdasarkan kepadatan penduduk minimal 120 jiwa/ha (berdasar rata-rata dan di kecamatan tersebut belum ada mall (0) disamping pertimbangan ke 5 faktor yang sudah teridentifikasi tersebut diatas. Dari hasil intersect didapat 4 wilayah baru yang dapat digunakan sebagai pendirian mall, yaitu (1) Kecamatan Krembangan, (2) Kecamatan Sawahan, (3) Kecamatan Simokerto dan (4) Kecamatan Gubeng dari 31 kecamatan yang ada di Surabaya, seperti yang terlihat dalam peta dibawah ini.
Gambar 1. Peta penentuan kawasan Mall baru


ANALISA AHP
Langkah – langkah analisa AHP yang dilakukan adalah sebagai berikut :
a. Penyusunan struktur keputusan
Penyusunan struktur keputusan dalam penentuan prioritas pembangunan Mall baru dilakukan dengan melakukan dekomposisi dari permasalahan yang ada sehingga akan tergambar faktor-faktor yang mempengaruhi serta alternatif keputusan. Penyusunan struktur keputusan dapat dilihat pada,
Gambar 2. Struktur Keputusan


b. Penyusunan matriks pendapat dan normalisasi
Penyusunan matrik pendapat dilakukan dengan menentukan skala kepentingan mengacu pada skala komparasi dari Saaty. Matriks pendapat dibuat berdasarkan tingkatan level dari masing-masing faktor. Normalisasi bobot diperoleh dari hasil running program Expert Choice. Pembobotan matriks pendapat dari masing-masing level.

Level I (Goal)
Tabel 2 – Pembobotan


Gambar 3. Struktur dan hasil Pembobotan

Dari hasil running program didapatkan CR = 0,06 (diterima, CR < 10%)

Keterangan Level II (Faktor)
Pembobotan Pendapat terhadap Faktor Geografis
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,06 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan Pendapat terhadap Faktor Prasarana dan Sarana
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,08 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan Pendapat terhadap Faktor Kebijakan Pemerintah
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,09 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan pendapat terhadap Faktor Investasi
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,06 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan Pendapat terhadap Faktor Peningkatan Pendapatan
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,09 (diterima, CR < 10%)

Keterangan Level III (Sub Faktor)
Pembobotan Alternatif terhadap Sub Faktor Lingkungan
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,05 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan Alternatif terhadap Sub Faktor Kepadatan Penduduk
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,08 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan Alternatif terhadap Sub Faktor Kedekatan dengan Pusat Kota
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,05 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan Alternatif terhadap Sub Faktor Air
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,05 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan Alternatif terhadap Sub Faktor Telekomunikasi
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,05 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan Alternatif terhadap Sub Faktor Transportasi
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,05 (diterima, CR < 10%)

Pembobotan Alternatif terhadap Sub Faktor Listrik
Dari hasil running program didapatkan CR = 0,07 (diterima, CR < 10%)

c. Penentuan prioritas lokasi Mall baru

Prioritas lokasi Mall baru diperoleh dengan running program Expert Choice. Dari running diperoleh hasil yang diperoleh berdasarkan urutan nilai bobot dari masing-masing alternatif, yaitu diprioritaskan pada Kecamatan Krembangan (alternatif 1, nilai bobot 0,458), Kecamatan Simokerto (alternatif 2, nilai bobot 0,356), Kecamatan Sawahan (alternatif 3, nilai bobot 0,114) dan Kecamatan Gubeng (alternatif 4, nilai bobot 0,071).
Hasil running program dapat dilihat pada output sebagai berikut.
Gambar 4. Hasil Pembobotan (Goal)


KESIMPULAN

Dari hasil analisa diperoleh hasil nilai bobot :
1. 0,458 untuk alternatif 1 Kecamatan Krembangan
2. 0,356 untuk alternatif 2 Kecamatan Simokerto
3. 0,114 untuk alternatif 3 Kecamatan Sawahan
4. 0,071 untuk alternatif 4 Kecamatan Gubeng

Sehingga dapat diambil kesimpulan bahwa Kecamatan Krembangan menjadi prioritas utama dalam penentuan prioritas pembangunan Mall baru di Surabaya

Gambar 5 Grafik Pembobotan 4 alternatif

REKOMENDASI

1. Dengan ditemukannya kecamatan Krembangan, luas wilayah 834.14 ha, jumlah penduduk 120.098 jiwa, tingkat kepadatan 140 jiwa/ha sebagai lokasi prioritas, maka langkah selanjutnya melakukan observasi langsung dan mengatur strategi pengembangannya.
2. Setiap kegiatan hendaknya berdasarkan fungsi kegiatan, dikembangkan dan direncanakan sesuai dengan kebutuhan penduduk sedang bangunannya perlu diperhatikan pola tata ruang yang menyesuaikan dengan tata guna tanah, air, udara, dan alam lainnya dalam satu kesatuan ekosistem yang dinamis.
3. Secara spesifik perlu dipikirkan pengembangan sebagai pusat perdagangan dan jasa untuk skala regional dan nasional.